Японская земля на вес золота: как финансовый вирус поразил рынок недвижимости в Токио
Удастся ли Токио стать новой финансовой столицей мира? Возможно, но не раньше, чем Япония сможет исцелиться от безумных цен на недвижимость, а лекарства от этой болезни пока не видно. Станет ли Токио новой финансовой столицей мира, сменив на этой позиции Нью-Йорк? Мир и так уже говорит о финансовой Японии в превосходной степени. Страна восходящего солнца имеет самую дорогую фондовую биржу и самое высокое торговое сальдо в мире, является самым крупным государством-кредитором. Как в свое время Нью-Йорк стал серьезным соперником Лондона, так и сейчас Токио становится серьезным конкурентом Нью-Йорка.
Но во всей ситуации кроется и некоторая доля иронии. Сильная иена, заоблачные цены на землю, которой становится все меньше, а также непреодолимые структурные особенности буквально выдворяют мегаполис с рынка. Как говорит Сигео Обара, сотрудник экспертно-аналитического центра по вопросам экономического развития в Исследовательском институте Mitsubishi: «Мы не успеваем за собственным ростом».
Первопричиной проблемы является токийский бум цен на землю. Всем известные спекуляции на данном рынке превратили обычных служащих-домовладельцев в настоящих миллионеров (только по документам). Степень, до которой финансовый вирус поразил и исказил экономику рынка жилья и бизнеса в Токио осознают только сейчас. А лекарство от этого найдётся, видимо не скоро. Катализатором для ситуации послужили огромные количества денежных средств в торговом сальдо страны.
При его самом высоком значении в 1987 году цены на жилую и нежилую недвижимость подскочили почти на 60% и стали астрономическими. Правительство попыталось затормозить данный процесс, введя высокий налог на прибыль с капитала и «административные ограничения на краткосрочную продажу земли». Темп роста снизился, а спекулянты, которые слишком долго не продавали недвижимость, понесли серьезные убытки. Но даже после понижения роста, по оценкам Сигео Обара из Mitsubishi, цены все равно находятся на уровне, на котором при «нормальной инфляции» они оказались бы лишь через 5-6 лет. Так, например, самая дорогая земля в районе Токио под названием Гиндза (вокруг фешенебельного здания продуктового магазина Meidi-Ya) сейчас оценивается в 33,6 млн иен ($258 000) за квадратный метр.
На этом уровне цены удерживает только спекулятивная лихорадка. Строительство на земле, купленной по таким расценкам практически невозможно. Старший управляющий директор Банка долгосрочного кредитования Японии Хироси Такеути полагает: «Здание, построенное на такой земле будет настолько дорогим, что его будет практически невозможно окупить при обычном ведении бизнеса. Если говорить конкретнее, в кафе за обычную порцию лапши будут просить 1 500 иен ($12) только, чтобы окупить расходы. При этом обычная цена лапши в деловом центре Токио составляет 300 иен за порцию.
Пример с лапшой может служить также показателем инфляции и роста цен на более высоком уровне. Для роста в качестве финансового центра Токио необходимы тысячи квадратных метров новых офисных пространств. В последние несколько лет цены на аренду площадей в центральном деловом районе недалеко от станции Токио росли на 20-30% в год. Новые пространства — единственный способ замедлить темпы подобного роста в долгосрочной перспективе. Средняя цена аренды, по оценкам Сигео Обара из Mitsubishi, составляла в 1988 году около 18 000 иен ($140) за квадратный метр в месяц. В то же время офисы недалеко от центра Манхэттена стоили менее $540 в год.
Предложение в последнее время выросло, но достаточно его оказалось лишь для того, чтобы доля свободных площадей в деловом центре поднялась с менее чем 1% до почти 2%. Вряд ли это повод для паники. Тем не менее, это говорит о том, что иностранные и японские бизнесмены теперь тщательнее присматриваются к деталям и думают, насколько дорого работать в Токио. А цена работы в японской столице на каждом возможном уровне определяется в том числе и ценой земли.