ОгонёкБизнес

Общество | Своими глазами

Где панельке сносу нет

Панельные пятиэтажки — проблема не только Москвы. Ими как под копирку застраивали микрорайоны в столицах соцлагеря, а в рекордсмены вышел Берлин: когда пала разделявшая этот город стена, серийные панельки составляли больше половины жилого фонда восточной части. Вот только крушить эти дома в отличие от Берлинской стены не стали: из них сделали вполне современное и комфортное жилье

Сергей Панкратов, Берлин

Когда я договаривался об интервью с Норбертом Кухинке, тем самым немецким журналистом, который сыграл роль датского профессора в фильме «Осенний марафон», мне и в голову не могло прийти, что мы почти весь вечер проговорим о капремонте, реконструкции и санации. Свернуть с темы было нереально — строители только что закончили санацию многоквартирного дома, куда Норберт и пригласил меня в гости.

Мой собеседник (к несчастью, ныне скончавшийся), хоть и запомнился зрителям одной шестой части суши как профессор-«ботаник», в жизни оказался человеком весьма предприимчивым. Во всяком случае, он одним из первых рискнул вложить деньги в берлинскую недвижимость после падения Берлинской стены. Рассказ впечатлил.

Жилищный марафон Норберта Кухинке

По словам Кухинке, восточная часть Берлина в начале 1990-х выглядела, мягко говоря, депрессивно. Из-за массового отъезда — по сути, бегства — жильцов на Запад, в городе пустовало до 20 процентов квартир: целые кварталы стояли заброшенными. Мало кто верил, что Берлин можно возродить быстро. Еще меньше было желающих вкладывать в берлинскую недвижимость.

— Но мы вот рискнули,— вспоминал Норберт.— Взяли кредит в банке и вложили средства в санацию многоквартирного дома.

Трудностей, по его словам, было бы много больше, если бы не поддержка властей. Шутка ли: тем, кто собирался санировать здания, предоставлялся льготный кредит под 3 процента годовых (сейчас ставка по этим кредитам и того меньше — 1,5 процента). Кроме того, фирмы, участвовавшие в санации панельного жилья, получили серьезные налоговые льготы.

Дом у Норберта и его партнеров получился оригинальный: в каждой квартире своя планировка. Часть жилья инвесторы оставили себе, часть сдали в аренду. Через несколько лет погасили кредиты, а главное — стоимость недвижимости в Берлине выросла почти вдвое.

Снести нельзя восстановить

Если кто думает, что у немцев не было баталий по поводу будущего панельных пятиэтажек, массово возводившихся в ГДР с начала 1970-х, он глубоко заблуждается. Стройфирмы и архитекторы сразу же сформулировали: самый простой путь решения проблемы — снести все панельные дома и построить на их месте современные городские кварталы.

— Да, это самый простой выход,— соглашались их оппоненты.— Но вам придется снести половину Восточного Берлина. И кто эту стройку века оплатит? И, кстати, куда переселять такую массу людей на время строительства? И как быть с тысячами тонн строительного мусора после сноса?..

В конечном итоге верх, по счастью, взяла немецкая расчетливость. По ценам того времени в пересчете на евро выходило, что себестоимость санации 1 квадратного метра жилья составляет 250–300 евро, а возведение новых домов обходится в 900–1000 на тот же квадратный метр. Когда выяснилось, что только в Восточном Берлине предстояло санировать 270 тысяч квартир, а по всей Восточной Германии 2,18 млн, стало ясно: такие затраты непосильны даже для могучей немецкой экономики.

Правительством была принята госпрограмма «Санация и модернизация панельных домов Берлина». Благодаря ей через санацию прошли 70 процентов панельных зданий. Государство выделило на эти цели почти половину необходимых средств — около 6 млрд евро в виде целевых кредитов. Остальное вложили владельцы квартир и инвесторы. Получается, что всего в санацию жилого фонда Восточной Германии было вложено как минимум 12 млрд евро. На что же потрачена столь крупная сумма и что вообще такое санация по-немецки?

Gehrung — одна из многих сервисных компаний Берлина, которая управляет двумя десятками жилых зданий, от высоток в центре столицы до скромных пятиэтажек на ее окраинах. Ведущий сотрудник фирмы Сюзанна Фрост, которая на собственном опыте знает, что такое санация, любезно согласилась пояснить «Огоньку» все перипетии непростого процесса.

Сначала мы попытались с фрау Фрост подобрать на русском языке точный эквивалент самому понятию «санация». Получается следующее: санация — это больше чем капремонт, но меньше чем реконструкция.

Фрау Фрост достает объемистую папку с документацией и с немецкой педантичностью начинает перечислять технические параметры процесса. Чтобы не утомлять читателя, перескажу вкратце. Прежде всего при санации меняется внешний вид здания. Фасады панельных домов из серой депрессивной окраски перекрашиваются в жизнеутверждающие тона. Окна и двери меняются на более современные конструкции. Параллельно стенам возводятся балконы или просторные лоджии. То есть внешне дом становится привлекательнее, как человек после удачной косметической операции.

Внутри меняется вся техническая начинка. Ремонтируются бетонные конструкции, заменяются вентиляционные системы и инженерные коммуникации, реконструируются подъезды. В каждой квартире проводятся работы, которые у нас в обиходе называются евроремонтом: в ванной укладывается кафель, меняется вся сантехника, в жилых комнатах стелется ламинат.

— Фрау Фрост, а кто же за санацию платит?

— Жильцы. Вся сумма разбивается на мелкие равные доли и входит в ежемесячную квартплату.

Здесь требуется отступление. Платят за санацию, конечно, жильцы, но не все из своего кармана — безработным и прочим другим социальщикам разницу в оплате квартиры возмещает государство.

ГДР от Митте до окраин

Район Митте — самый центр Берлина. С правой стороны улицы Альтякобштрассе большой зеленый массив — жилищный кооператив Berolina. Про себя я называю этот микрорайон «заповедником ГДР»: утопающий в зелени вековых деревьев, под которыми попрошайничают проворные белки, кооператив Berolina — близнец канувших в Лету советских жилкооперативов, который не только выжил, но и процветает, сумев приспособиться к новым условиям.

Санацию здешних пятиэтажек можно назвать образцовой. Трудно поверить, что эти красивые здания были когда-то «панельными домами первой индустриальной серии». 90 процентов жильцов кооператива Berolina — благополучные пенсионеры, сумевшие купить здесь квартиры еще во времена ГДР.

«Заповедник» с двух сторон обступают здания из стекла и бетона: земля здесь на вес золота. Застройщики давно поглядывают на этот оазис и делают кооперативу заманчивые предложения. Разговорился с одним из жителей: опрятный, доброжелательный старичок, которому явно не хватало общения, вежливо разъяснил, когда и на каких условиях высотки имеют шансы вторгнуться в их заповедник: